전세사기, 깡통전세 대책 방지 예방 방안 총정리

최근 집값 하락과 금리 인상으로 인해 전세사기가 늘어 피해자가 속출하고 있습니다. 특히 세입자를 울리는 전세사기 바로 "깡통 전세" 사례가 기승을 부리고 있습니다. 

 

전세는 보통 매우 큰 목돈이기 때문에 사기를 당한 경우 세입자들은 큰 고통을 받기 마련입니다. 이에 전세사기를 <경제적 살인>이라고 칭하는 사람들도 있는데요. 이러한 전세사기가 속출하자 정부에서는 전세사기를 막기 위한 <전세사기 피해 방지 방안>을 발표했습니다. 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

전세사기(깡통전세)란?

윤 대통령은 "민생을 위협하고 고통에 빠트리는 전세사기는 범죄이며 강력한 수사를 통해 처벌을 강화하겠다"라고 밝혔는데요. 전세사기의 유형은 다양하지만 크게 4가지로 분류됩니다.

 

 

전세사기 종류

① 깡통전세

깡통전세를 많이 들어보셨으리라 생각합니다. 깡통전세는 매매가와 전세가격이 비슷한 양상을 띠거나 매매가가 전세가보다 낮은 부동산 매물을 뜻합니다. 

 

깡통전세는 흔히 "갭투자"를 주된 원인으로 뽑습니다. 캡 투자는 자신이 가진 소액의 자금을 이용하는 방법입니다. 주로 주택을 매입한 후 임대차를 놓고 계속 보증금을 받아 막는 방법으로 많게는 수십, 수백채까지 이용할 수 있는 방법입니다.

 

새입자의 보증금을 반환하기 위해서는 새로운 임차인의 보증금을 받아 반환하게 되는데, 다양한 이유로 이러한 보증금의 순환이 안되면 깡통전세가 되는 셈입니다.

 

최근 대규모 전세사기 뉴스가 흔한데, 최근에 중랑구에서 발생한 전세사기가 바로 이런 부류입니다. 이번 사건은 빌라 400채를 보유한 후 종합부동산세 미납으로 인해 모든 빌라를 압류당하면서 그 안의 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못한 사건인데요.

 

세입자들이 전세반환 소송을 통해 승소를 하더라도 주인이 보증금을 돌려줄 여력이 없을 경우 돌려받기 쉽지 않기 때문에 이러한 전세사기는 늘어나고 있는 실정입니다.

 

 

② 이중계약, 임대인 가장 거래

부동산 계약을 해보신 분들이라면 부동산을 계약할 때, 매물을 확인하고 마음에 들면 짧은 시간 내에 부동산 계약이 성사됩니다. 이런 상황에서 임차인이 임대인을 직접 만나 신분을 정확하게 파악할 수 없기도 하는데요. 마음만 먹으면 임대인을 가장한 거래가 성사되는 셈입니다.

 

또한 임대인이 중개인이 짜고 "이중계약서"를 작성하는 사기 또한 많습니다. 예로 임차인과 전세계약을 맺고 임대인과 월세 계약을 맺음으로써 차액을 남겨 가로채는 사기방법입니다. 전세계약을 똑같은 진행 하더라도 임차인은 1억에, 임대인은 7천만 원에 계약을 성사시켜 차액을 내는 방법입니다.

 

이 밖에도 웰세 세입자가 자신이 임대인 인척 행사를 하며 임차인을 속여 전세 계약을 진행한 사기수법 등 다양한 방법의 사례가 있습니다.

 

 

③ 다중 임차인 계약

악질적인 사기 방법인 다중 임차인 계약은 한채인 매물을 가지고 많은 임차인과 계약하는 수법으로, 계약 전 임차인이 임대차의 사실을 확인하기 어려운 허점을 노린 방법입니다. 주민등록 전입세대 열람 등의 방법이 존재하지만 계약을 맺은 후부터 열람이 가능하기 때문에 사기를 당한 가능성이 큽니다. 

 

따라서 부동산 중개인을 끼지 않고 거래할 경우, 다중 임차인 사기에 노출될 가능성이 높다고 합니다.

 

 

④ 신탁등기 전세

저렴하고 좋은 매물을 찾으려는 마음은 모든 임차인의 마음일 것입니다. 하지만 저렴한 매물을 찾다가 전세금을 모두 날리는 경우가 꽤나 많은데요. 부동산 지식이나 경험이 부족한 사람들에게 이러한 문제가 발생하곤 합니다. 

 

전세난의 심화로 신탁등기된 주택의 매물로 인해 전세보증금을 잃게 되는 사례들이 많습니다. 바로 위탁자( 가짜 임대인)가 가격이 싼 매물로 꾸며 임차인을 끌어들여 피해를 보게 하는 방법인데요. 

 

신탁등기 매물은 소유권이 수탁자에 넘어간 물건으로 수탁자의 동의를 얻은 후 임대차계약을 진행할 수 있습니다. 하지만 수탁자 동의 없이 임차인과 계약을 체결하면 임차인은 "불법점유"를 한 셈이 되어 집에서 내쫗기게 되거나 전세보증금을 잃을 수 있고 이러한 사기 형태는 최근 급증하고 있습니다.

 

따라서 신탁있는 매물은 매우 주의하며 최대한 피하시는 것이 좋습니다. 신탁 매물 사기는 신탁원부의 내용 확인이 어렵다는 점과, 권리를 가진 관계가 매우 복잡하여 초년생이나 부동산 지식이 없는 사람이 당하기 쉬운 사기입니다. 

 

중개인 또한 신탁 사실을 고지해야 하지만, 이를 고지하지 않아 발생하는 피해도 많다고 하니 주의를 하셔야 합니다.

 

 

전세사기 피해 방지 방안

지난 1일 국토교통부는 주거안정과 임차인의 재산을 보고하기 위한 대책을 마련해 발표했습니다. 악의적인 전세 사기가 급증하여 이로 인해 민생을 위협하고 있는데요. 점차 전세사기와 규모와 건수도 늘어나고 있습니다.

 

전세사기를 막기 위해 마련했던 그동안의 정책들은 명확한 한계가 있었는데요. 바로 임차인이 사기를 막기위한 정보의 부족을 꼽을 수 있습니다. 이번 개편안을 살펴보겠습니다. 

 

① 임대인의 정보룰 세입자에게 투명하게 공개하여 우선 체납 세금 및 대출금과 같은  정보를 세입자가 알기 쉬워져 세입자가 좀 더 안전한 매물을 확인할 수 있게 됩니다.

 

② 전입신고를 마치고도 사기가 일어나는 행위를 방지하기 위해, 전세계약을 체결한 후 임대인은 집을 팔지 못하고 대출 또한 받지 못하도록 전세계약서에 특약이 추가되게 됩니다. 

 

③ 전세 사기에 해당하는 "나쁜 임대인"의 명단을 공개하는 방안이 추진되어, 임대인 동의 없이 세입자에게 알 권리를 제공합니다. 

 

④ HUG(주택도시 보증 공사)에서는 "전세사기 ONE-STOP 서비스와 나쁜 임대인의 채권 회수를 위한 전담팀이 운영됩니다.

 

⑤ 전세사기를 당한 세입자에게 최대 1억 6000만원까지 저금리 대출을 지원하고 최대 반년 동안 주변 시세의 30% 수준의 임시거처를 지원합니다.

 

위와 같이 정부는 피해 예방, 피해 지원, 단속 및 처벌 강화라는 세 가지 키워드를 강조했습니다. 하지만 부동산 전문가들에 의견에 따르면 이번 방안의 실효성에 물음표를 던지고 있는데요.

 

전세 사기를 막기 위한 1차 방어선을 마련했을 뿐 다양한 사기 형태로 이루어지는 사례를 충당하지 못할 것이라고 전망합니다. 또한 현재 전세에 머물고 있는 세입자를 위한 대책을 마련하지 않아 위험성은 여전히 존재합니다. 

 

또한 임대인이 계약 후 집을 매도하지 못하도록 방안을 발표했지만 표준계약서를 이행해야 하는 강제성이 없기 때문에 이 또한 허점이 있는 방안이며 주택임대차 보호법을 강화시켜 변제 능력이 없는 임대인이 바뀔 시 임차인에게 통보 및 예방할 수 있는 가이드라인이 필요하다는 목소리입니다.

 

또한 "나쁜 임대인"을 공개하며 처벌을 강화한다고 하지만, 정확한 처벌 수위 또한 발표되지 않아 실효성이 미지수로 뽑힙니다. 

 

전세사기 피해 방지 주요 내용은 아래와 같습니다.

 

1. 전세 사기 예방

- 안심전세 자가진단 APP 구축(2023년)

- 임대사업자 관리 강화

- 전세 사기 의심 매물 신고 포상 제도

- 임차인에게 선순위 권리관계 확인 권한 부여

- 신축빌라 등 공정 가격산정체계 마련 

- 실거래 전세가율 공개 및 고전세가율 지역 집중 관리

- 최우선 변제금액 상향 조정

- 표준계약서 특약 명시, 은행

 

2. 전세 사기 피해 지원 정책

- HUG, 전세 피해 지원 센터 운영

- HUG, 피해 임차인 임시거처 제공

- 긴급 저금리 대출, 전세보증금 반환보증 가입

 

3. 단속 및 처벌 강화

- 가해 임대사업자 처벌 강화, 채권회수 전담반 편성 관리

- 범정부 전세사기 특별단속   

 

마치며

전세사기를 방지하기 위한 방안의 실효성 논란은 있지만, 그동안 손 놓고 있던 방안의 첫걸음이라는데 의의를 두고 앞으로 더욱 강력한 정책이 펼쳐지길 기원합니다.